國八條的解釋(國八條是什么意思)

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中國房地產發展

【政策篇】

前言：

如果說

土地是財富之母

勞動是財富之父

金融是財富的紐帶

那么，政策則是撥動財富的上帝之手。

1

中國房地產的發展史也是一個政策調控史，從 1993 年的國 16 條到現在的因城施策、《通知》《辦法》頻出，每一次的調控都是多重手段的組合，都是一次游戲規則的調整。

無論政策如何變化，政策的目的只有一個，保障房地產市場的平穩健康發展，不能漲太多，也不能跌太多！總體為地方和國家經濟發展大局服務。

市場也在這一松一緊的過程中循環上升。

接下來，我們通過歷年松、緊程度來分階段了解政策的調整變遷。

2

我國對房地產的重要宏觀調控分別發生在 1993 年、1998 年、2003 年、2005 年、2008 年、2010 年、2016 年、2020 年。

代表性調控政策包括國十六條、國八條、國六條、(新)國十條、23 號文件、18 號文件、房住不炒、因城施策、三道紅線、土地兩集中、二手房指導價等。

基本上 3 - 5 年一個周期，從中也可看出房地產作為周期之王的周期性特征。接下來，我們詳細看看各個階段的情況：

1978-1992 年：開始放松限制，發展房地產業；

開始住房制度改革，推行商品化試點，發展房地產業；修改《憲法》，允許土地批租；發布《土地管理法實施條例》；下放權力；發放開發消費貸款；

1993-1996 年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控；

這個階段中國首次出現房地產熱：房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地。

房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。1993 年，國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的 16 條政策措施(通稱國 16 條)；1994 年出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》頒布。隨著各項措施的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。

經過 3 年努力，中國經濟終于在 1996 年成功實現軟著陸。

1998-2002 年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改；1997 年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現通貨緊縮，房地產市場也隨之進入低潮。為刺激消費、拉動內需，1998 年 7 月，國務院頒布 《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱 23 號文件)，明確提出 促使住宅業成為新的經濟增長點，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。23 號文件強調，在停止住房實物分配后，新的國家住房保障體系在逐步實行住房分配貨幣化的同時，要建立和完善以經濟適用住房為主體的住房供應體系。

1999 年中央政府開始在全國范圍內停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。隨著各項政策措施貫徹落實，大大激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。2003-2005 年：確立房地產為國民經濟支柱產業 從 2003 年開始，我國房地產投資快速增長，再次出現經濟過熱跡象。

由于 2003 年土地使用權全面施行招投標、掛牌、拍賣方式取得，價高者得，導致土地價格和房價大幅上漲。

而從 98 年開始的房地產信貸給尚不完善的中國銀行金融體系帶來了巨大的潛在風險。2003 年 6 月，中國人民銀行下發 《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱 121 號文件)，調整商業銀行個人住房貸款政策。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套) 商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府對購房者個人第一次采取抑制房地產過熱的措施。8 月出臺 《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱 18 號文件)，首次明確指出房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業，并提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。18 號文件確立的 國民經濟的支柱產業 是對 1998 年 23 號文件所確立的新的經濟增長點的升級，也標志著新一輪房地產宏觀調控正式開始。2005-2007 年：調控以穩定房價為主要訴求；2005 年房地產開發雖然繼續保持著快速發展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央政府打出調控組合拳——2005 年 3 月底，國務院辦公廳下發 《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱 國八條 )，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。4 月，國務院常務會議提出，當前加強房地產市場引導和調控要采取八項措施(簡稱 新國八條)，對國八條進一步細化、延伸。

隨即，國務院轉發由建設部等七部委聯合制定的房地產調控操作層面的細化方案。

2006 年 5 月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施 (簡稱 國六條 )，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨后出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱 九部委‘十五條’)對國六條進一步細化。其中提到的限套型、限房價的普通商品住房，被稱作限價房——以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。2007 年，以穩定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規范市場秩序、抑制投機 (尤其抑制外商投資房地產)、調整住房結構等多方面全面出擊。到 2007 年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。國六條提出的規范發展經濟適用房方針，將門檻提高至城鎮低收入階層，試圖構建一種 最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經濟適用房，其他階層靠房地產市場 的解決方案。

2008-2010 年：調控反復，GDP 是調控指標；2008 年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從適度從緊改為從緊，而財政政策繼續保持穩健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布雙率齊降，貨幣政策再度從從緊向適度寬松轉變。

本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。

2009 年，中國房地產市場從年初的試探性抄底，到年中的放量大漲，再到年底的恐慌性搶購，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由去庫存轉變為擠泡沫。

2009 年 12 月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長 2008 年年底出臺的二手房營業稅減免優惠政策，將個人住房轉讓營業稅免征時限由 2 年恢復至 5 年，遏制炒房現象。

隨后提出了增加普通商品住房的有效供給；繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設四條具體措施 (簡稱 國四條)，以完善促進房地產市場健康發展為目標。

國務院各部委陸續出臺調控細節，逐漸廢除了 2008 年的刺激房市政策，再次轉向穩定房價。2010 年，以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。

1 月 10 日國務院出臺國十一條，要求二套房貸款首付不得低于 40%。4 月 15 日，國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍。4 月 17 日，新國十條出臺，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出臺，上海和重慶試點房地產稅。 4 月 27 日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為史上最嚴厲的調控政策。

2011-2014 年：調控收緊，限購限貸，個別城市庫存嚴重；

2011 年新國八條公布，二套房貸首付比例提至 60%，貸款利率提至基準利率的 1.1 倍。上海和重慶正式實施房產稅。

2012 年多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2 月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地監管新政策，嚴打小產權房。一線城市房價繼續上漲。

2013 年 2 月出臺新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼 2011 年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。3 月國務院發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的 1% 調整為按差額 20% 征收。

開發商下半年不得不以價換量，房價緩慢增長。

2014-2016 年：放松限購政策，去庫存，貨幣化棚改，城市輪動漲價；

2014 年，各地陸續松綁限購政策，9 月 30 日央行出臺房貸新政，對擁有 1 套住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行等。相對于此前信貸套數認定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認定上都有放松。新政出臺后，全國各地樓市皆迎來成交高峰，房價緩漲。

2015 年，從中央到市場，尤其是一線城市和重點二線城市的樓市，幾乎是立竿見影，成交馬上升溫，并在第二季度達到高峰。地方救市政策一波一波，呈現出密集、立體化、全方位、組合使用的特點。

3 月 30 日，中央發布房地產新政，開啟政策密集出臺救市的路徑。二套房首付比例的調整，帶來的最大利好在于改善型需求置業的門檻得到大幅降低。門檻的降低，帶來改善型購房需求的積極釋放，市場需求量加大，供不應求，房價也將因此上漲。公積金首付降至二成，購房者尤其是改善置業者的購房成本大大降低，這大大刺激市場消化庫存。

貨幣流動性持續釋放，5 次降息 4 次降準，是金融政策利好樓市的最為直接的表現。除此之外，公積金大修、外資購房松綁、統一不動產登記制度，直到新版 930，刺激政策達到高潮。

同時，房地產供應端調節力度加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業投資方面的政策支持，繼續緩解企業融資壓力。

2016 年 2 月 2 日，中國人民銀行、中國銀監會發布了 《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款， 原則上最低首付款比例為 25%，各地可向下浮動 5 個百分點；對擁有 1 套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于 30%。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

降首付政策把握住了救市的關鍵，購房者普遍患首付、不患月供，首付降低顯著提高購房能力，加快置換頻率，進而提振樓市成交。

2017-2021 年：重啟限購；限購、限售、限貸多輪調控；購房者、開發商多方面資金端嚴控；

2016 年國慶節期間，近 20 個城市分別發布了新樓市調控政策，其中多以限購限貸為主。在本地戶籍、已繳社保年限、購房貸款記錄、公積金與住房商業貸款比例等方面作出了諸多限制，比如提首付降杠桿等等。11 月起樓市調控政策再升級。其中，上海超越北京、深圳，成為限購限貸舉措最嚴厲的城市。自 11 月 29 日起，上海居民家庭首次購房的商貸首付比例不低于 35%；購買二套房（包括上海無房但有貸款記錄者）商貸首付最低 50%；購買非普通自住房者，首付款比例不低于 70%。

一系列調控政策出臺后，10 月和 11 月的房產交易量出現了明顯的下滑趨勢。11 月，全國 54 個主要城市合計網簽量 24.9 萬套，環比下調 11%。

這說明政策對投資性購房起到了一定的抑制作用，也使上半年過熱的房地產市場逐步降溫。從政策出臺的角度來說，其目的無疑是穩定房地產市場，調控政策也是如此。

2017 年，全國 90 個一二三四線市、縣、區實施了新一輪地方樓市調控。各類限制多達 15 種：限購(一二手住宅、商住、公寓、平房、產權酒店)、限貸、限房價、限地價、限簽、限售、限轉售、限樓盤銷售套數、限面積、限精裝、限戶型、限購買對象、限外資、限搖號、限自持等。

住房城鄉建設部、國土資源部聯合發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。《通知》指出對消化周期在 36 個月以上的，應停止供地;36-18 個月的，要減少供地;12- 6 個月的，要增加供地;6 個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

2017 年，1 月 24 日，央行網站與微博同時發布消息，對 22 家金融機構開展中期借貸便利 (MLF) 操作共 2455 億元，其中 6 個月 1385 億元、1 年期 1070 億元，中標利率分別為 2.95%、3.1%，較上期上升 10BP。政策利率 6 年內首次上調，再度抑制房地產泡沫。

2018 年，全國各地出現搖號新政，多地網紅樓盤上演萬人搖排隊購房潮；

2019 年，一二線城市紛紛放開戶籍限制，出現搶人大戰；

2020 年，疫情后各地出現搶房大戰，上半年樓市火爆；

下半年，疫情得到控制，房地產政策開始收緊。

此次收緊，在以往對購房端限制之后，開啟了對開發端和土地端的限制。

尤其是，2020 年 8 月，監管部門出臺房地產融資新規，設置三道紅線控制房地產企業有息債務的增長。8 月 20 日，住房城鄉建設部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成重點房企資金監測和融資管理規則，從 2021 年 1 月 1 日起，房地產企業資金監測和融資管理規則將在全行業全面開始實施，并力爭在 3 年內達標。

2020 年 12 月 31 日，中國人民銀行、銀保監會在官網發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。通知中，中國人民銀行、銀保監會將銀行業金融機構分為 5 檔，針對每一檔銀行都設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。這無疑又加重了房企的融資緊張度。

進入 2021 年，政策頻發。

2021 年初，22 座重點城市先后出臺供地兩集中政策(即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)。這是繼三道紅線貸款集中度等金融監管措施后，房地產調控在土地市場的又一重要措施。

2 月 8 日，深圳市住房和建設局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發布機制。通知內容包括：以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格。引導商業銀行合理發放二手住房貸款，穩定市場預期等。

截止到 10 月，建立二手房指導價的城市，包括深圳、西安、成都、三亞、東莞、寧波、無錫、金華、紹興、溫州、合肥、衢州、廣州，覆蓋一二三四線城市。二手房市場隨之成交量暴跌，買賣雙方進入博弈觀望階段。

中共中央政治局 5 月 31 日召開會議，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。

過完 7.1（建黨 100 周年）后，一系列政策密集出臺，打擊校外培訓機構、醫藥集中采購；大有推到新時代三座大山之勢。

8 月之后，恒大暴雷事件愈演愈烈，市場信心低落，民企紛紛心驚膽戰；

9、10 月全國第二輪土拍，各地出現房企躺平，沒錢參與土拍；國進民退現象明顯；

10 月 15 日，領導人在《求是》發表《扎實推進共同富裕》的文章，指出要積極穩妥推進房地產立法和改革，做好試點工作。一時間，房產稅試點聲音在市場瘋傳，風聲鶴唳。

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政策和市場經過發酵，2017-2021 這一輪周期即將到頭。