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最近高新區的熱度很高，從國貿學原開盤到最近萬達開業，關于高新區的話題一直不斷，讀者的討論也很多，今天趁熱來聊聊。

區域規劃

說到閩侯，大部分的關注度還是在上街以及南嶼，由于距離福州較近，同時規劃了高新區。不過由于高新區的劃分僅僅包括上街部分村落， 導致目前上街變成依靠大學城，南嶼依靠高新區。

從新區發展來說，這種局部不和諧略顯爭議，在去年底福州發布了上街大學城高新區組團（科學城）的公告。

可以說這份規劃，更好地解決了目前上街與南嶼的融合問題，把高新區與大學城融合，推出科學城，這樣整個區域的規劃也更統一和清晰。

從目前規劃來看， 面積 104 平方公里，高新區面積 68 平方公里，閩侯面積 36 平方公里。

區域體量

目前隨著高新區的火熱，經常會聽到高新區會超越金山的觀點，其實先不論未來房價是否會趕超金山， 從對比的層面來說，兩者就不是一個體量。

金山作為較早的一批新區， 規劃的面積是 21.7 平方公里 ，分為北側工業區，南側生活區。從體量來看，與東二環、五四北等類似，最多算一個福州板塊。

看到面積的數據，會發現就算不考慮科學城的 104 平方公里，單單高新區就有 69 平方公里，對比不到 22 平方公里的金山， 體量差距太大。

如果從科學城的規劃來看 104 平方公里，目前南臺島面積 142 平方公里， 其實從體量來看，這已經是一個行政區級別的體量。

至于這種大體量的新區，相對的整體配套肯定會更全面， 但是周期以及風險也更大，畢竟福州這么多年的新區發展，成功的案例寥寥無幾。

區域地形

對于福州而言，由于地形原因，導致四周都被山丘隔斷，一定程度阻礙了城市的外擴，其中不少板塊更是典型。 五四北：三面環山，東二環：外擴即鼓山，馬尾：被鼓山隔斷。

科學城作為新區，雖然看上去面積很大， 但是西側同樣被山隔斷，導致整個區域的地形偏狹長，從整個形狀看呈現一只腳（與意大利類似）。

從面積來看，104 平方公里不小，但是如果更長遠的發展看，想象與拓展空間依然不夠大，當然對于福州的發展而言，目前的面積能開發完善，已經是夠難得了。

區域交通

對于上街南嶼而言， 目前只有一條地鐵 2 號線 ，位于北側覆蓋了上街一帶，這也是目前上街與南嶼最大的差異，由于地處郊區，所以地鐵的重要性不言而喻。

當然對于南嶼而言，也傳出幾次過江的地鐵線規劃，不過目前也僅僅是規劃，還是需要等待實際落地，從傳出的規劃來看，地鐵主要覆蓋南嶼南側。

由于這樣的兩條線路，導致整個區域變成南北兩側與市區進出，中間帶成了空白區，所以又傳出一條軌道交通 A1 線，來串聯整個區域的南北出行。

從幾次公布的線路來看，也一直在調整路線，當然對于南嶼的過江線，目前投訴較多的還是偏南，希望從浦上大橋走，能覆蓋橋頭堡的樓盤。

不過目前除了 2 號線外， 全部的規劃都沒有實質落地，未來能否落地，以及建設周期，不確定性都非常大。 只能說區域要發展，交通規劃落地的可能性很高，但是依然需要長時間等待。

區域土地

對于目前上街南嶼的新盤供應，以上街地鐵沿線和南嶼橋頭堡的供應量最少，這也是購房者最看重的區域，不過由于是這幾年的開發區域，導致目前新盤供應量并不多，這也是為何國貿學原、閱云臺能做到高去化的一部分原因。

近期從閩侯的供應情況來看，上街主要在省委黨校附近，高新區供應較少，今年的供應住宅地塊榕高新 2021-01 位于兩園。從位置來看，兩個區域的優勢都不大，周邊發展也相對落后。

不過對于整個片區而言，是否沒有土地了？ 看看地圖。

上街：除了西側大學城，地鐵沿線和東側沿江開發之外， 省委黨校周邊，沙堤、浦口、新洲等都還有不少棚戶區。

南嶼：除了沿旗山大道兩側、旗山腳下之外， 大部分區域都是棚戶區。

從兩個區域的開發軌跡來看，很契合交通做導向，這樣導致目前區域雖然存在不少棚戶區，但是供應量卻無法跟上。

從這一系列棚戶區來看，會發現都是沒有公共交通覆蓋的區域，不管是省委黨校，還是南嶼兩園等，所以這里的交通規劃，就很順理成章的出現了過江的南嶼線，但是依然無法覆蓋省委黨校、新洲等區域，所以 A1 線也相應出現。

至于這些規劃的交通路線，是否是為了未來賣地做宣傳，還是能順利落地，購房者需要多評估，同時需要考慮就算能落地，需要的周期要多久。

區域核心

按目前的發展來看，從房價分布來看， 上街地鐵沿線靠近橋頭堡， 是區域最貴，比如中海寰宇天下、萬科又一城等。

由于歸屬于高新區，加上地鐵 2 號線覆蓋，而且周邊也規劃了海西園，可以說從政策、交通、就業都是最有優勢。

不過從目前科學城的幾個規劃來看， 大學城上街單元、高新區南北 AB 單元、高新區南嶼東編制單元 。如果按現在的整體規劃看，南嶼的空間更大，加上狹長的地形，如果還是按北側做核心，對于南側的帶動作用不會太強。

目前對比上街部分，由于不少區域已經被大學城占用，南嶼的空間更大，不過目前南嶼的不均衡也比較嚴重。雖然目前高新區火熱，但是從房價和去化來看，也基本以橋頭堡位置為主，靠近內部的旗山等區域，吸引力并不強。

在未來的發展里面，新的核心區是否能形成，以及帶動效果會如何，也是購房者思考的地方。

區域對比

對于科學城的規劃，目前主要的對比就是濱海新城， 兩個區域都以科技 + 教育做基礎 。如果按目前的狀態來看，閩侯的已經有了人口優勢，加上對于市區外溢剛需吸引力也更強，從發展勢頭來看更強。

不過在思考，如果要打造真正的新區，應該要從原來依靠市中心的觀念剝離，但是從目前的定位來看，科學城的優勢依然還是依靠與老城區的距離、人口外溢等。從短期的觀念來看，還是按其他新區板塊的模式，靠與老城區做聯想。

相比而言，濱海目前以副中心自居，加上距離城區較遠，也基本擺脫了依附，在觀念層面更大，而且有都市圈加持，打造新中心的思想更強， 只不過按福州目前的人口體量和招商引資，短期內這種副中心的形成難度太大。

只能說科學城成型的概念高，但是空間上限有限，濱海新城難度大，但是空間也很大。 至于兩者是都成功，還是取其一，還是看未來福州這座城市的吸引力了。

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