“惠州降價最狠的樓盤，直接打 4.8 折，破了大亞灣的最低紀錄。”

5 月以來，多個平臺都能看到中介對惠州市大亞灣區(qū)這個樓盤的推薦，理由也相當(dāng)一致。

“目前低樓層價格在 6800 元 / 平方米左右，總樓層為 26 層，中高樓層價格 廣泛 在 7000-7200 元 / 平方米。”

5 月 16 日上午，大亞灣區(qū)澳頭安順四路 7 號海倫堡·臻悅府項目置業(yè)顧問劉正凡向《逐日 經(jīng)濟新聞》記者介紹了項目具體情況。

惠州本地媒體惠民之家數(shù)據(jù)顯示，臻悅府備案均價為 14741 元 / 平方米，就算按 7200 元 / 平方米較高價計算，那也相當(dāng)于該樓盤價格直接打 5 折。

不過項目工作人員表達了不一樣的口徑：“目前已經(jīng)下調(diào)了備案價，降到了現(xiàn)在的 9000-10000 元 / 平方米。”

換言之，如果以售價與最新備案價進行對比，并 不所謂的 5 折這么夸張。

對此，《逐日 經(jīng)濟新聞》記者先電話咨詢了惠州市住建局房管科，對方表示因項目在大亞灣，建議向大亞灣房管局了解情況。隨后記者撥通大亞灣區(qū)房管局電話咨詢項目情況，工作人員表示：“房企降價屬于市場行為，我們規(guī)定是不 可能 高于備案價 。如果企業(yè)手續(xù)齊全、 不其余 問題，可以正常網(wǎng)簽。”

惠州某在建樓盤每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

驚現(xiàn) 5 折房源？

工作人員稱“已下調(diào)備案價”

臻悅府距離深圳坪山約 20 公里，開車到深圳福田約 1 個小時，此次在售的為 1 - 2 棟住宅，戶型建面約 77/86/87/98/99/100 平方米。

記者在惠民之家查詢了解到，臻悅府開發(fā)商為惠州市廣匯豐置業(yè)有限公司，備案均價為 14741 元 / 平方米，總戶數(shù) 825 戶。

目前在售的臻悅府 1 棟共計 150 套房源，147 套可售，3 套為非可售（保障性住房）。最低備案價為頂層 26 樓，備案單價為 13511 元 / 平方米，得房率約 80%。

而 5 月以來，不少房產(chǎn)中介對該樓盤展開了新一輪宣傳，“48 折”“6 字頭”“人氣爆款”“火熱搶藏”等字眼頻現(xiàn)。

來源：房產(chǎn)中介 友人 圈

據(jù)大亞灣房產(chǎn)中介陳平介紹，“這個樓盤單價最低 6600+ 元 / 平方米，不過是低樓層，算下來相當(dāng)于打了 4.8 折。”

在陳平看來，開發(fā)商是否愿意讓利，跟他們的成本價有很大關(guān)系。“折扣只是表象。通常來說備案價高，折扣就可以更低；備案價低，折扣就沒那么大。”

“這個項 目標 開發(fā)商是海倫堡，如果你擔(dān)心民營房企會存在交付顧慮，也可以選擇附近的央國企，也是準現(xiàn)房，7 折左右，也是六七千元的單價。”陳平提到，現(xiàn)在想在惠州選擇折扣較大的樓盤相對容易，“很多都是 6 折，8 折再送兩成首付的，折后 6500 元 -15000 元 / 平方米都有。”

而對于市場擔(dān)心的交樓、備案等問題，劉正凡解釋稱，“目前房子 1 棟到 8 棟都已經(jīng)全部封頂，外立面也已經(jīng)基本做好。1 棟是毛坯交付，所以基本是準現(xiàn)房了，不存在難交付的問題。另一個就是備案， 1 棟我們已經(jīng)重新去房管局備案過了，價格在 9000-10000 元 / 平方米的樣子，所以現(xiàn)在單價賣 7000 多元是合規(guī)的。而且現(xiàn)在合同都是由房管局那邊出的，可以直接備案。”

對于置業(yè)顧問口中提到的重新備案，記者多次登錄大亞灣房管局預(yù)售查詢網(wǎng)站查詢，但始終顯示登錄異常，而惠民之家網(wǎng)站顯示臻悅府的備案價仍為 14741 元 / 平方米。

“降價讓利”成效遞減

房企“讓利”促銷，在惠州房地產(chǎn)市場并非個例。

正如陳平所說，“推出特價房、贈送停車位、購物券的樓盤比比皆是，目前在市場上能找到較多 6 - 8 折的房源。”

記者注意到，早在 4 月底，惠州部分片區(qū)還出臺了相關(guān)刺激樓市成交的政策。比如，惠陽區(qū)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由 30% 下調(diào)至 20%，二套房最低首付比例下調(diào)至 30%；對城鄉(xiāng)居民在惠陽區(qū)內(nèi)購買商品住房給予特價、團購折扣，折扣可低至 8 折，具體折扣點數(shù)以雙方買賣合同簽約為準。

市場層面，5 月以來，惠州的開發(fā)商也使出花式營銷手段。如梵高的花園部分產(chǎn)品 8.5 折優(yōu)惠；中駿·雍景府最高立減 61 萬元，相當(dāng)于 6.2 折；金悅?cè)A府，推出單價 8xxx 元 / 平方米優(yōu)惠，還送 40 年車位的使用權(quán)。

房企的“讓利”行為，也在一定程度上使得惠州樓市成交有所回升。

據(jù)克而瑞，4 月惠州商品住宅 56 個項目供應(yīng)超百萬平方米，共 9850 套，環(huán)比持續(xù)上漲 62.5%，但與去年同期相比下降 9.5%；網(wǎng)簽共 5425 套，環(huán)比下降 36.1%，但同比上漲 53.3%。

來源：克而瑞

從供應(yīng)情況來看，惠州樓市今年 3 月以來供應(yīng)量開始出現(xiàn)顯著上漲。

據(jù)樂有家，4 月全市新增供應(yīng)高達 8563 套，環(huán)比大漲 72%。

目前，惠州整體網(wǎng)簽均價為 13542 元 / 平方米，成交均價排名前三的片區(qū)分別為大亞灣片區(qū)、惠陽區(qū)和惠城區(qū)，成交均價為 17179 元 / 平方米、14861 元 / 平方米和 13418 元 / 平方米。

來源：惠州合縱聯(lián)行

此外，目前惠州整體上也呈現(xiàn)出去化周期較長的 特色。據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前惠州的庫存量為 1727.4 萬平方米，去化周期約 34.2 月。其中，庫存量最大的正是大亞灣片區(qū)，達 336.3 萬平方米。

5 月 16 日下午，美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰接受《逐日 經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，“目前在惠州‘降價讓利’是開發(fā)商的重要營銷手段，也較為常見，跟開發(fā)商賣房的 急切 度有關(guān)。但在市場環(huán)境不算特別好，經(jīng)濟環(huán)境仍在恢復(fù)的時間點，‘降價讓利’的成效開始遞減。目前大亞灣的成交均價在 1.5 萬 -1.7 萬元 / 平方米，像臻悅府這類賣 7000+ 元 / 平方米的，已經(jīng)算片區(qū)里比較低的價格了。”

（應(yīng)受訪者要求，文中劉正凡、陳平為化名）

記者 |陳榮浩 編輯| 陳夢妤孫志成 易啟江

校對 |何小桃