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最新消息，前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿片區(qū)雙擴區(qū)方案已上報國務院。昨天，前海舉行推進中國特色社會主義先行示范區(qū)建設工作成果發(fā)布會，前海管理局局長杜鵬在會上透露了這一消息。
前海深港合作區(qū)面積僅 15 平方公里，2010 年經(jīng)國務院批準設立。前海擴容一直是深圳最受關注的話題之一。
01前海擴容的進程
前海擴容的設想，早在 2014 年就被一些政協(xié)委員提出。與廣東另兩個新區(qū)相比，前海只有廣州南沙（803 平方公里）的 2%、珠海橫琴（106 平方公里）的 14%。如此狹小的地方，難以容納足夠的產業(yè)和人口，也就無法承擔深圳更大的使命。
2015 年 4 月，前海蛇口自貿區(qū)成立，面積 28 平方公里。
1、早在 2016 年 8 月，深圳市海管理局曾表示，深圳市委六屆三次全會報告提出大前海區(qū)域聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略，把寶安新城、大空港地區(qū)、后海、深圳灣等整個灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃納入大前海范疇。
2、2017 年 6 月 1 日，深圳本地媒體報道，前海管理局黨組（擴大）會議上，提出推動將廣東自貿試驗區(qū)中的蛇口區(qū)塊、寶安中心區(qū)、大鏟灣港區(qū)、孖洲島及大小鏟島區(qū)域、大空港地區(qū)整合納入深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)，擴大后的面積達到 77.34 平方公里。
3、2018 年 5 月，《前海城市新中心規(guī)劃優(yōu)化》方案流出，顯示前海已經(jīng)為擴容進行規(guī)劃設計的準備，旨在打造深圳城市新中心。同時，深圳出臺《深圳前海蛇口自貿片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》，新前海呼之欲出。
4、2019 年年初，深圳政府工作報告明確提出，要推動前海合作區(qū)擴區(qū)。
5、2019 年 2 月出臺的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出：適時修編前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，研究進一步擴展前海發(fā)展空間。前海擴容板上釘釘。
6、2019 年 8 月，深圳市發(fā)展和改革委員會主任聶新平在深圳市人大常委會會議上介紹深圳市 2019 年 1 - 7 月國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況時，提及深圳將力爭前海合作區(qū)和前海蛇口自貿片區(qū)雙擴區(qū)。
02大猜想: 前海 5 區(qū) 4 島在哪里
從雙擴區(qū)的提法來看，前海深港現(xiàn)代服務合作區(qū)和前海蛇口自貿區(qū)，將分別擴大，會有重合，但自貿區(qū)的范圍可能會更大，畢竟上海自貿區(qū)范圍也大大擴大了。
那么，擴容后的前海及自貿區(qū)到底包括哪些區(qū)域呢？綜合政府官網(wǎng)及官方媒體的內容，很有可能是這樣一些地方（具體以政府規(guī)劃為準，本文僅作為探討研究）。
目前，關于前海規(guī)劃最權威的說法是，形成一灣、兩山、五區(qū)、四島的結構。這一說法出現(xiàn)在 10 月 24 日前海官網(wǎng)的一篇重要文章中?；谶@一規(guī)劃，新前海要建設集山、海、林、城、島、港、灣七種元素于一體的世界獨一無二的灣區(qū)城市新中心。
一灣、兩山、五區(qū)、四島具體所指呢？
一灣：前海灣。
兩山：大南山、小南山。這兩座山已被納入前海綜合規(guī)劃。
五區(qū)：前海原本有 3 個片區(qū)，即桂灣片區(qū)、前灣片區(qū)（荔灣片區(qū)）、媽灣片區(qū)。擴容后新增兩個區(qū)，一個是寶安中心區(qū)，另一個可能是蛇口片區(qū)。不過，由于蛇口片區(qū)已經(jīng)是自貿區(qū)，納入前海有點多此一舉，何況蛇口這個品牌更有名一些。因此，備選的片區(qū)可能是大空港片區(qū)。
不管第五區(qū)是誰？與前海一灣之隔的大鏟灣一定會被納入，這里已經(jīng)規(guī)劃為騰訊的互聯(lián)網(wǎng) + 未來科技城，近日獲得實質性進展。當然，寶中周邊納入的可能性也是有的，甚至新安街道都可能納入。
一個最新的信號是：10 月 24 日，前海舉辦 2019 年城市新中心建設第四季度重大項目集中開工儀式，中集先行啟動區(qū)、敏華前海大廈、寶中新安街道寶灣大廈、寶中濱海片區(qū)瑞灣大廈等項目啟動建設。寶安區(qū)政府領導和南山區(qū)政府領導一同參加了開工儀式，這表明，寶安區(qū)將成為前海的重要組成部分。
四島：按照前海規(guī)劃，孖洲島及大小鏟島將納入。但另外兩個島在哪里呢？瀏覽深圳地圖，可以發(fā)現(xiàn)前海西側，除了孖洲島及大小鏟島，就沒有島了。更遠些的內伶仃島是自然保護區(qū)，不可能進行開發(fā)。
不過，10 月 24 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳國際會展城綜合規(guī)劃》公示，提出構建國際會展島和海洋新城島。
不久前，小編得到一個未經(jīng)求證的消息，前海合作區(qū)及自貿區(qū)擴區(qū)很可能采取飛地模式，即不僅將臨近片區(qū)納入，也可能將遠處的某片區(qū)納入。
想想是有道理的的：全球最大的會展中心，深圳肩負建設全球海洋中心城市的區(qū)域，這都是任何規(guī)劃必須劃出的重點。因此，國際會展島和海洋新城島有望納入前海合作區(qū)或自貿區(qū)，成為深圳未來最耀眼的地方。
03新前海的投資機會
通過以上分析，最被看好的新區(qū)域是：寶中、大鏟灣、大空港（含海洋新城、會展新城）、蛇口?？赡鼙粍澣肭昂?，或與前海零距離的區(qū)域，則包括新安、西鄉(xiāng)等地。接下來我們一一分析投資機會：
1、寶安中心區(qū)（包含新安）
寶安中心區(qū)為填海區(qū)，典型濱海城市面貌，商業(yè)區(qū)與居住區(qū)科學布局。該片區(qū)已建成地鐵線路 1 號線、5 號線、11 號線，市政和商業(yè)配套集中，高檔住宅云集，居住環(huán)境佳。
但短板是缺乏名校資源支撐，寶安實驗學校的排名略低于南山實驗南海中學，目前仍難進入全市前 25 名，并且輻射的樓盤較少。但因為片區(qū)綜合屬性不錯，即便是非名校學區(qū)房，均價仍處于寶安全區(qū)最高水平，甚至超過南山大部分片區(qū)。
寶安中心區(qū)無廠房規(guī)劃，全部為寫字樓基本為甲級寫字樓，集中在沿海區(qū)域，分區(qū)布局很明確。
數(shù)據(jù)來源：貝殼
新安屬寶安老中心區(qū)，已建成地鐵 5 號線，在建 12 號線。整體配套較為成熟。
新安有較多的城中村和工業(yè)區(qū)，舊改項目集中且體量高達 900 萬㎡，環(huán)境與產業(yè)可得到改善。新安還有一大優(yōu)勢——具有寶安目前唯一頂尖教育資源，新安片區(qū)名校排在全市前 15，次新學區(qū)房價格與前海南學位房均價相當，以是否名校學區(qū)房及樓齡作為價格形成標準，片區(qū)最高均價與最低均價相差近 6 萬。
寫字樓看似較多，實質很多是工業(yè)廠房冒充的寫字樓，辦公點大多位于在尖崗山產業(yè)園，定位風格更偏向于工業(yè)園區(qū)。
數(shù)據(jù)來源：貝殼
新安片區(qū)真正的高端商務辦公體量并算大，總建面約 80 萬㎡，基本沿地鐵 5 號線沿線分布。待未來產業(yè)鏈形成一定的規(guī)模后，高端寫字樓會有較大的市場。
2、大鏟灣
大鏟灣港區(qū)是深圳「互聯(lián)網(wǎng) +」未來科技城項目的所在位置，新鵝廠將在此誕生，目前產業(yè)為集裝箱港口碼頭。孖洲島四面環(huán)海，主營業(yè)務分別為高端船舶及海洋工程修理和建造。大小鏟島區(qū)域大鏟海關，基礎產業(yè)為友聯(lián)船廠和前灣電廠。大鏟灣港區(qū)、大小鏟島、孖洲島暫無住宅和寫字樓項目。
3、海洋新城、會展新城（國際會展島、海洋新城島）
區(qū)域范圍廣，定位高概念大，10 月 24 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳國際會展城綜合規(guī)劃》公示，提出構建雙島三區(qū)多廊總體結構，國際會展島和海洋新城島出爐，未來前景看好。不過，但除國際會展中心已建成外，其他項目建設較為緩慢（深圳科技館已落戶光明），除了新建的兩個島外，低端工業(yè)區(qū)和雜亂無章的城中村較多，舊改規(guī)劃的建設周期也會相對漫長。
已建成地鐵 1 號線和 11 號線，在建 12 號線和 20 號線。片區(qū)商品房數(shù)量相對其面積來說較少，大多數(shù)商品房都在 2015 年以后建成。地鐵和樓齡是其價格形成的主要指標，因以剛需房為主。
數(shù)據(jù)來源：貝殼
4、蛇口 濱海城市特色，山 - 海 - 港 - 城結合，城中村分布較零散，老小區(qū)較多，部分具備稀缺山海景資源已成為深圳豪宅區(qū)之一，片區(qū)分化較為明顯，公共配套資源和名校教育資源都相當豐富，已建成地鐵線路 2 號線和 5 號線，12 號線在建。
片區(qū)的名校學區(qū)占整個片區(qū) 2 /3，最高均價與最低均價相差 10 萬 +，樓盤分化嚴重，均價過低的盤看似便宜，實際沒什么投資價值。寫字樓基本覆蓋高中低檔企業(yè)主的需求，面積段選擇較多。
數(shù)據(jù)來源：貝殼
04擴容后，價值溢價最大產品是什么？
目前主流觀點都說，前海雙擴區(qū)的主因是地太少，很多規(guī)劃都無法實現(xiàn)。其背后的意思是希望通過擴容帶動更多片區(qū)協(xié)同發(fā)展。。
高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光說：前海前景預期超過了蛇口和后海，開發(fā)商看得到，買家也看得到，所以價格是‘一浪高一浪’。但我個人對前海商業(yè)市場持保留意見，因為居住比例太少了只有 5%，無法做周末消費。
前海自貿區(qū)發(fā)展的速度有目共睹，但旁邊的寶安中心區(qū)已經(jīng)靠著前海概念先一步起來，而正主卻仍是人煙稀少。
有數(shù)據(jù)披露，目前已有超過 17 萬家企業(yè)在前海注冊，但實際大多數(shù)企業(yè)并未在前海辦公，原因在于前海的配套還沒起來。今年 6 月 17 日前海管理局曾印發(fā)了《深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)促進企業(yè)回歸辦公用房租金補貼辦法》，該份文件就是為了刺激企業(yè)回流！
前海的雙擴可以看做是反推進。即前海早期利用優(yōu)惠政策，給企業(yè)設置一定的門檻，希望能吸引更多的優(yōu)質企業(yè)進駐，現(xiàn)在在不把門檻降得太低的前提下，通過雙擴區(qū)，把可實施優(yōu)惠政策的范圍放大，反向推動目前前海外圍的區(qū)域發(fā)展，形成有更有利的營商環(huán)境。
待中小企業(yè)孵化成長后，未來再反哺到前海核心區(qū)域，讓前海真正成為深圳投資集中、產業(yè)集中度、人口集中度最高的地方。
因此，前海的擴容，最大的投資機會在于環(huán)老前海的核心區(qū)域（比如寶中、新安）的不動產投資。
處在雙擴區(qū)范圍的高端寫字樓，它們的價值也會隨著營商環(huán)境和優(yōu)惠政策的改變而提升，并會迅速反應在租金和售價上。
目前該片區(qū)在售的高端寫字樓項目有勤誠達大廈。該項目寫字樓位于寶安創(chuàng)業(yè)二路與新安三路交匯處，依托于集住宅、甲級辦公、旗艦商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體的 80㎡綜合體勤誠達前海世界。
地鐵上蓋物業(yè)：無縫接駁 5 號線、15 號線（規(guī)劃中）的洪浪北站，緊鄰 12 號線（建設中）靈芝站。
大型商場云集：海雅繽紛城、中洲 πmall、鴻榮源壹方城等，除此之外，項目還自帶 4.5 萬㎡商業(yè)并已開業(yè)，入駐商業(yè)包括明公館酒樓、沃爾瑪、力美健健身會所以及各類特色餐飲與網(wǎng)紅店，完全能夠滿足企業(yè)日常需求。
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