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我是合肥買房參謀吳哥，211 大學(xué)畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉合肥買房政策、區(qū)域規(guī)劃與學(xué)區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購(gòu)房者在 合肥高效安心置業(yè)。
以下為合肥買房參謀微信公眾號(hào)粉絲問(wèn)答精選提問(wèn)分享。
合肥買房參謀公眾號(hào)粉絲提問(wèn)：
您好，我最近想在合肥買房，但是不知道能不能買？合肥未來(lái)房?jī)r(jià)是降還是會(huì)跌呢？能否分析下最新合肥房產(chǎn)市場(chǎng)？謝謝。
合肥買房參謀回答：
政策層面：
1、全國(guó)層面：救市政策全國(guó)范圍出臺(tái)，很多城市取消限購(gòu)政策。降息厲害，全國(guó)最低 4.2。
2、合肥層面：5 月 10 日下午取消新站瑤海區(qū)限購(gòu)政策，其他區(qū)域半年社保；利息首套房從從 5.88 降低到目前 5.03；
3、疫情層面：全國(guó)范圍影響減少，合肥保持清零狀態(tài)。目前省內(nèi)可以自由來(lái)合肥看房買房，北上廣深來(lái)看房還是不方便，需要隔離。
總體上，房產(chǎn)市場(chǎng)政策利好消息不斷。但是整體上全國(guó)的經(jīng)濟(jì)因?yàn)橐咔楦綦x，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，甚至連之前很紅火的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也傳出裁員消息，購(gòu)買力與信心恢復(fù)需要時(shí)間。
合肥新房方面
1、合肥市區(qū)新房成交量：
2022 年 5 月（5.1-5.30），合肥市區(qū)新房供應(yīng)量為 1752 套房源，成交量為 3510 套房源，成交總金額約 90.43 億。整體上供應(yīng)量不足，供不應(yīng)求。例如瑤海區(qū)、高新區(qū)、包河區(qū)上月新增供應(yīng)面積均為 0！
各區(qū)域中供應(yīng)與成交套數(shù)最多的是新站區(qū)，5 月總供應(yīng)房源 771 套，成交 983 套，成交均價(jià) 15733 元 /㎡，總成交金額約 16.6 億；總成交金額最多的區(qū)域則是濱湖區(qū)，因?yàn)榭們r(jià)高，成交了 651 套，約 26.23 億。
與去年 2021 年 5 月（5.1-5.31）同期，合肥市區(qū)新房供應(yīng)量為 5179 套房源，成交量為 3724 套房源，成交總金額約 85 億。可以看出，合肥新房供應(yīng)量在減少，今年 5 月份成交套數(shù)（3510 套）比去年（3724 套）還少，但是成交總金額比去年還高出了 5 億元！說(shuō)明單價(jià)上漲了！
2、合肥各個(gè)區(qū)域新房成交均價(jià)：
瑤海區(qū)均價(jià) 1.77 萬(wàn)元，廬陽(yáng)區(qū) 1.83 萬(wàn)元，蜀山區(qū) 2.12 萬(wàn)元，經(jīng)開(kāi)區(qū) 1.96 萬(wàn)元，高新區(qū) 2.32 萬(wàn)元，新站區(qū) 1.57 萬(wàn)元，濱湖區(qū)：2.75 萬(wàn)元，包河區(qū) 2.24 萬(wàn)元。
3、合肥新房售樓部到訪量變化：
在解除新站瑤海區(qū)限購(gòu)的一兩周內(nèi)，據(jù)我觀察，售樓部人氣增加不少，因?yàn)楹芏嘁驗(yàn)橐咔樵虿荒艹鲩T看房的集中看房，很多以前被限購(gòu)的現(xiàn)在突然不限購(gòu)了，跑來(lái)看房。
但是最近又恢復(fù)正常了，估計(jì)原因?yàn)樘鞖庾儫崃耍旧砭褪堑荆€有原因是利率最近下降很多，很多之前買房的利率較高，怕買了之后，利率下降還有空間，再等等看。
另外，全國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，導(dǎo)致很多人信心不足，觀望情緒較濃。
4、合肥新房?jī)r(jià)格上漲：
今年 2022 年 5 月份合肥市區(qū)成交均價(jià) 20872 元 /㎡，去年同期均價(jià)為 18091.58 元 /㎡，上漲了 2000 元左右。具體到新房，濱湖區(qū)域新站區(qū)，是都有上漲兩三千的。
這個(gè) 新房?jī)r(jià)格上漲，是購(gòu)房者其實(shí)最要關(guān)注的，價(jià)格上漲了，意味著購(gòu)房成本提升。新房?jī)r(jià)格因?yàn)橥恋爻杀驹颍豢赡茉傧陆?/strong>，回到過(guò)去的價(jià)格。
未來(lái)土地成交價(jià)格，還會(huì)持續(xù)的上漲，意味著新房?jī)r(jià)格預(yù)期還會(huì)上漲。
5、下半年合 肥新 房新開(kāi)盤樓盤較多
不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)合肥下半年，合肥九區(qū)三縣將有 57 個(gè)純新盤待上市，各個(gè)區(qū)域別為濱湖區(qū) 7 個(gè)、包河區(qū) 5 個(gè)、經(jīng)開(kāi)區(qū) 5 個(gè)、蜀山區(qū) 9 個(gè)、高新區(qū) 1 個(gè)（依然嚴(yán)重供不應(yīng)求）、廬陽(yáng)區(qū) 7 個(gè)、新站區(qū) 4 個(gè)、瑤海區(qū) 5 個(gè)、肥西縣 8 個(gè)、肥東縣 3 個(gè)、長(zhǎng)豐縣 3 個(gè)。
尤其是新站區(qū)、東部新中心，運(yùn)河新城與肥西，這些熱門的剛需區(qū)域（總價(jià) 180 萬(wàn)或以下），不斷的有新盤推出，滿足更多剛需購(gòu)房需要。
合肥新房買房好時(shí)機(jī)到來(lái)？
總體上，新房利好消息不斷，利率降低，購(gòu)房利息成本降低，下半年供應(yīng)量增加，可選樓盤較多，是剛需出手好時(shí)機(jī)。
對(duì)于置換客戶來(lái)說(shuō)，新房可選的較多，南邊西邊熱門樓盤打新的中獎(jiǎng)率預(yù)計(jì)在國(guó)慶節(jié)之前較高（當(dāng)然部分特別熱門的還是難買到）。
合肥次輪疫情管控的非常好，次輪基本沒(méi)有受影響或者影響不大。證明了這個(gè)城市的管理水平非常高。合肥化疫情危機(jī)為機(jī)會(huì)，合肥產(chǎn)生了很好的口碑傳播，帶動(dòng)了招商引資，吸引人才。
合肥房產(chǎn)市場(chǎng)良好基本面，即使疫情最嚴(yán)重時(shí)候，還有需要搖號(hào)才能買到樓盤，這在全國(guó)都是很少見(jiàn)的火熱場(chǎng)面。合肥基本的供需關(guān)系短期內(nèi)不會(huì)改變，整體新房還是供不應(yīng)求。
相對(duì)于成交量的降低起伏，行價(jià)格的上漲才是購(gòu)房者才需要關(guān)注的，因?yàn)檫@意味著要多掏錢。所以在合肥買房，剛需該早買就早買；改善的去大膽置換，看到合適的就果斷下手。
合肥近期二手房分析與合肥長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因?yàn)槠邢蓿@里就不展開(kāi)講解了，可以進(jìn)一步詳細(xì)溝通。
附合肥各個(gè)區(qū)域新房?jī)r(jià)格：
2022 年合肥各個(gè)區(qū)域新盤上市量、買房難度與新的價(jià)格分析如下：
1、濱湖區(qū)：有幾個(gè)新盤會(huì)入市，新開(kāi)盤高層價(jià)格 2.7- 8 萬(wàn)起，由于規(guī)劃設(shè)計(jì)為大戶型，基本總價(jià) 360 萬(wàn)起；洋房?jī)r(jià)格 3 萬(wàn)起，基本總價(jià) 400 萬(wàn)起。濱湖區(qū)好地段的需要參與打新才能買到，即使一般位置的首付也要求一半起，有的還需要綁定裝修包，整體上濱湖新房與改善型的戶型為主。
濱湖有樓盤為了不啟動(dòng)搖號(hào)，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部都沒(méi)有，臨時(shí)售樓部也沒(méi)有，置業(yè)顧問(wèn)微信名字也都不帶樓盤名稱，就開(kāi)盤了。就是為了可以自住銷售，以便加裝修包或綁定車位銷售，增加項(xiàng)目利潤(rùn)。
2、包河區(qū)：新推出新盤不多，保持不太好買的態(tài)勢(shì)，新盤價(jià)格 2.5-2.6 萬(wàn)起，好位置的樓盤首付普遍要求六成起；目前可選的樓盤不多。
3、經(jīng)開(kāi)區(qū)：位置差的 2.3 萬(wàn)起，位置好的推出的新盤價(jià)格預(yù)計(jì) 2.6 萬(wàn)起，下半年有幾個(gè)要推出來(lái)。
4、高新區(qū)：新盤今年只有只有一塊新項(xiàng)目，新房非常房荒！估計(jì)價(jià)格 2.6 萬(wàn)左右，需要搖號(hào)才能買到，難度非常大！
4、蜀山區(qū)：目前主要為小廟小廟運(yùn)河新城板塊有新房供應(yīng)，價(jià)格 1.8-1.9 萬(wàn)元；如果后期沒(méi)有新土地成交，2022 年估計(jì)目前在售的都會(huì)清盤。蜀山區(qū)靠近市區(qū)會(huì)有兩三個(gè)新樓盤，面積最小 105 平米的，價(jià)格估計(jì)會(huì)到 2.5 萬(wàn)左右，至少首付 100 萬(wàn)起。
6、瑤海區(qū)：目前高層均價(jià) 1.7-1.9 萬(wàn)，洋房?jī)r(jià)格 2 萬(wàn) +；東部新中心終于有樓盤了，估計(jì)價(jià)格 1.9 萬(wàn)起步；
7、新站區(qū)：今年供應(yīng)量還會(huì)是主力區(qū)域，新盤價(jià)格不是太偏僻的，沿著地鐵沿線的，高層價(jià)格起步 1.5 萬(wàn)起，位置好的樓棟價(jià)格要 1.8 萬(wàn)不等。
7、廬陽(yáng)區(qū)：二環(huán)內(nèi) 2.9 萬(wàn)，在售樓盤不多，面積大總價(jià)貴，動(dòng)輒 300 萬(wàn)以上；二環(huán)外極個(gè)別新盤價(jià)格 2 萬(wàn)元左右；廬陽(yáng)區(qū)區(qū)域小，目前整體新房房荒嚴(yán)重。
9、政務(wù)區(qū)：無(wú)新房在售，二手房?jī)r(jià)格基本在 3 萬(wàn) - 5 萬(wàn)元。
10、三縣：因?yàn)榻谑袇^(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)不限購(gòu)了，所以導(dǎo)致很多客戶直接跑去市區(qū)買房了，所以對(duì)肥東與長(zhǎng)豐北城樓盤影響大。
1）肥西：今年新樓盤有幾個(gè)新上市。其中靠近合肥市區(qū)的樓盤價(jià)格上漲到 1.8-1.9 萬(wàn)，需要全款才能買到。
拿地早的幾個(gè)項(xiàng)目在 1.5-1.6 萬(wàn)肯定更難買到，今年會(huì)清盤。位置遠(yuǎn)一點(diǎn)的項(xiàng)目，價(jià)格一萬(wàn)四左右起步，目前可以三成首付可以直接買到。
2）肥東部分挨著合肥價(jià)格，兩個(gè)新開(kāi)盤的價(jià)格都到近 1.5 萬(wàn)的了，遠(yuǎn)點(diǎn)的和睦湖板塊價(jià)格 1.3 萬(wàn)元左右；肥東有樓盤為了走量，施行首付分期政策，只要首付 10 萬(wàn)起，首付可以分期一年還清即可。
3）北城今年新上市的新盤較多，價(jià)格還會(huì)保持 1.2-1.4 萬(wàn)左右。
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